Le syndic est toute « personne physique ou morale désignée par l’assemblée générale des copropriétaires dont la fonction consiste à assurer l’administration de l’immeuble dépendant de la copropriété » (Dictionnaire Juridique – S. BRAUDO).
Le syndic est engagé par contrat dont la durée est déterminée. En effet, il est prévu que ce contrat doit fixer « sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance » (article 29 du décret du 17 mars 1967). L’article 18-1-A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique que le contrat de syndic doit préciser qu’ « il prendra effet le… et prendra fin le….». A défaut d’une durée de mandat indiquée précisément, la Cour d’Appel de PARIS a pu préciser « qu’il est élu pour une durée égale à celle du mandat précédent » (Arrêt du 22 novembre 2001).
En outre, la durée du contrat de syndic ne peut excéder 3 ans (article 28 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967) sauf à ce qu’une durée plus courte soit décidée par l’Assemblée Générale.
Ce contrat peut prendre fin à son terme ou de manière anticipée.
Le non renouvellement du contrat de syndic à son terme
La mission du syndic prend fin par l’arrivée du terme du contrat ou à l’expiration d’un délai de 3 ans.
Aucune reconduction tacite n’est admise par la jurisprudence ; une décision expresse est nécessaire (Cass. civ 3ème., 4 janv. 1978, n° 76-12.713)
Le contrat de syndic étant un contrat à durée déterminée, la relation contractuelle prend fin sans qu’aucun démarche de l’une ou de l’autre partie soit attendue.
La résiliation anticipée du contrat de syndic.
L’article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965 indique que la résiliation du contrat de syndic doit être fondée sur une « inexécution suffisamment grave de l’autre partie« .
Si l’initiative vient du syndic,
Le décret du 2 juillet 2020, en son article 50, modifie le point 4 de l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967.
Ce nouveau point « résiliation du contrat à l’initiative du syndic« , indique que cette volonté de résilier le contrat doit être fondée sur « inexécution suffisamment grave reprochée par le syndic au syndicat des copropriétaires« .
Ainsi, le syndic doit notifier son intention de résilier, de manière anticipée, son contrat au président syndical ou, à défaut, à tous les copropriétaires. La notification doit indiquer les inexécutions reprochées.
A compter de cette notification, le syndic dispose d’un délai, qui ne peut être inférieur à deux mois, pour convoquer une assemblée générale, en inscrivant à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic.
La résiliation prendra effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.
Si l’initiative vient du conseil syndical,
Le décret du 2 juillet 2020, en son article 50, modifie le point 3 de l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967.
Le contrat de syndic peut être résilié, à l’initiative du conseil syndical, par décision de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette résiliation doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave reprochée au syndic.
Ainsi, le conseil syndical doit notifier au syndic une demande motivée d’inscription de la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.
Si la résiliation n’est pas justifiée par un motif légitime, le contrat est rompu mais le syndic peut solliciter une indemnisation (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 mars 2018, 17-12.506)
Lorsque le contrat de syndic est résiliée de manière anticipée ou n’est pas renouvelé, il y a lieu de procéder à la nomination d’un nouveau syndic.
Cette nomination relève de la compétence de l’Assemblée Générale.
Lorsqu’il est décidé de choisir un syndic professionnel, et non un syndic bénévole (sur cette notion : le syndic bénévole), il faut procéder à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic, sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic (article 21 de la loi du 10 juillet 1965).
Si aucun nouveau syndic n’est désigné :
- Si une assemblée générale des copropriétaires avait été convoquée à cet effet, et qu’aucun syndic n’est désigné, celui-ci l’est par le Président du Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du Maire de la Commune ou du Président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble (article 17 de la loi du 10 juillet 1965).
- Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le Président du Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic (article 17 de la loi du 10 juillet 1965).