L’article 1717 du Code civil dispose que « le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite ».
Cependant, en matière de bail à usage d’habitation, l’article 8 de la loi de 6 juillet 1989 interdit – expressément – au locataire de sous-louer son logement, sauf en cas d’accord écrit du bailleur.
En pratique, et par précaution, les baux d’habitation contiennent habituellement une clause interdisant expressément la sous-location.
Etant précisé que le prêt d’habitation ou l’hébergement à titre gratuit pour une courte durée ne sont pas concernés par cette interdiction.
En cas d’accord écrit du bailleur
Sur le prix du « sous-loyer »,
En plus d’obtenir l’accord du bailleur sur le principe de la sous-location du logement, le locataire doit également obtenir l’accord sur le montant du « sous-loyer » qui ne peut être supérieur au loyer principal.
Toutefois, si le loyer de la sous-location est supérieur à celui du loyer principal, le bailleur pourra agir contre son locataire pour obtenir la partie excédentaire en vertu du principe de la répétition de l’indu (article 1302 du Code civil).
En outre, le bailleur pourrait demander la résiliation du bail principal au motif que le locataire ne respecte pas les conditions de la sous-location en fixant un loyer supérieur au loyer principal et ce, en violation, d’une part, de l’accord intervenu entre eux, d’autre part, de la loi.
Sur les effets de la sous location,
Le contrat de sous-location coexistera avec le contrat de bail principal, mais il n’existera aucun lien contractuel entre le bailleur et le sous-locataire. Ainsi, le locataire, qui continuera de répondre du loyer et des dégradations de la chose louée à l’égard du bailleur, devra assumer, de son côté, à l’égard du sous-locataire, l’ensemble des obligations de bailleur. Inversement, le sous-locataire assumera l’ensemble des obligations de preneur.
Toutefois, un tempérament a été apporté par la Cour de cassation qui a reconnu au bailleur une action directe contre le sous-locataire pour obtenir le paiement du loyer principal à concurrence du prix de la sous location (Civ. 3e, 19 févr. 1997, n°95-12.491).
A défaut d’accord écrit du bailleur
A défaut d’accord écrit du bailleur, le locataire peut voir son bail résilié pour manquement à ses obligations locatives.
En outre, le locataire pourra se voir contraint de restituer les fruits de cette sous-location non autorisée.
En effet, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 12 septembre 2019 (18-20.727), a jugé, sur le fondement de l’article 547 du Code civil, que « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ». Autrement dit, le locataire doit verser au bailleur l’intégralité des sous-loyers perçus par lui.
Si la Cour d’Appel de PARIS a pu juger, dans certaines décisions (Paris, pôle 4, ch. 4, 23 mars 2021, n° 18/14932 ; 21 juin 2021, n°2016-131 ; 11 janv. 2022, n° 19/04067 ; 18 janv. 2022, n° 20/03672), que doivent être déduits des sommes versées au bailleur, au titre de la restitution des fruits civils, les « frais remboursables, c’est-à-dire, en l’occurrence, la somme que verse [le locataire] au titre du loyer » sur le fondement de l’article 548 du Code civil, la Cour de cassation, par un arrêt en date du 22 juin 2022 (n°21-18.612), a limité un tel courant jurisprudentiel – favorable au locataire qui sous-loue – en cassant l’arrêt de la Cour d’Appel de PARIS du 23 mars 2021 pour considérer que les « sous-loyers » sont totalement dus au bailleur en qualité de fruits civils dans le cas d’une sous-location irrégulière.
En effet, elle a considéré que, bien que « les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement » conformément à l’article 548 du Code civil, » le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi » selon l’article 549 du Code civil. Or, en présence de contrat de bail, le locataire est nécessairement de mauvaise foi puisqu’il ne peut ignorer ne pas être le véritable propriétaire du bien qu’il a sous-loué irrégulièrement.
Cette solution a récemment été confirmée par un arrêt rendu le 15 février 2023 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation (n°21-25.542).
Le Cabinet DEMONT intervient régulièrement en droit des baux, n’hésitez pas à le contacter.