Depuis quelques années, le nombre d’habitations squattées est en augmentation.
La lutte contre les squatteurs a été plusieurs fois renforcée par le Législateur, la dernière par la Loi du 23 juillet 2023.
En septembre 2020, l’affaire ROLAND avait fait la une de certains médias et avait suscitée l’émoi, notamment de la Ministre du Logement.
L’affaire ROLAND.
Dans cette affaire, un octogénaire avait été alerté par l’Agent immobilier chargé de la vente de sa maison que cette dernière était habitée alors même qu’il n’était pas là. Les serrures ayant même été changées.
Malgré les nombreux soutiens, la procédure a été longue. Une décision d’expulsion est intervenue en septembre 2020, permettant aux squatteurs de bénéficier de la trêve hivernale jusqu’au 31 mai 2021.
Le 11 février 2021, sous la pression des collectifs de soutien, les squatteurs ont finalement quitté les lieux permettant au propriétaire de récupérer sa maison… dégradée.
Que disait la loi ?
La violation de domicile est protégée par le législateur mais le délai était de 48 heures pour faire constater l’effraction de propriété. S’ajoutait à cela la preuve de l’occupation durable des lieux et l’effraction. Dès lors, les forces de l’ordre pouvaient procéder à l’expulsion des squatteurs entraînant la récupération de la maison par son propriétaire.
Dans l’affaire Roland, le délai de 48 heures avait été dépassé et l’effraction ne pouvait être constatée puisque la serrure avait été changée.
De là, une action en justice (en référé) devait être engagée. Seulement cette dernière a été longue, compte-tenu de la période de trêve hivernale, laquelle suspend les expulsions.
Que dit la loi aujourd’hui ?
L’article 38 de loi dite DALO du 5 mars 2007 a été modifié par la loi dite ASAP du 9 décembre 2020, puis par la loi du 27 juillet 2023.
Depuis le 1er janvier 2021, il est en principe possible d’obtenir l’expulsion des squatteurs en 72 heures sans passer par la Justice.
Au préalable, il faut avoir déposé plainte pour violation de domicile et adresser une demande d’expulsion auprès du Préfet qui devra y répondre dans un délai de 48h.
De là :
- En cas de refus du Préfet, ce dernier doit justifier sa position en démontrant un motif impérieux d’intérêt général ou que les conditions d’expulsion ne sont pas remplies.
- En cas d’acceptation du Préfet, une mise en demeure est adressée aux squatteurs, qui ont 24 heures pour quitter les lieux. A défaut, les forces de l’ordre pourront intervenir.
Quelles sont les sanctions encourues par les squatteurs ?
Le 27 juillet 2023, une Loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a été adoptée et réprime plus sévèrement « le squat ». Ainsi, selon le nouvel article 226-4 du Code Pénal, le squatteur encourt jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende.
En outre, pour pallier aux difficultés liées à la notion de « domicile », notamment en ce qu’il excluait les résidences secondaires, la Loi du 27 juillet 2023 le définit comme « tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non« .
S’agissant des squats de locaux autres qu’un domicile, un nouveau délit « d’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel » a été créé, puni de deux ans de prison et de 30 000 euros d’amende .
Ce délit réprime également d’une amende de 7500 euros les locataires en impayés de loyer restés dans le logement à l’issue d’un jugement d’expulsion devenu définitif.
D’autres sanctions ont également été adoptées :
- 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende pour les instigateurs de squats qui font croire être propriétaire d’un logement ;
- 3 750 € d’amende pour la propagande ou la publicité incitant au squat (nouvel article 226-4-2-1 du Code pénal)
La Loi du 27 juillet 2023 sécurise les rapports locatifs en prévoyant l’insertion obligatoire dans les contrats de location d’une clause résolutoire en cas de loyers impayés (elle est déjà quasi-systématiquement inclue ; elle devient obligatoire).
La Loi précise que dans le cas où le locataire aurait reçu une assignation en résiliation du bail et en expulsion, le représentant de l’État devra l’informer de son droit de demander au Juge des délais de paiement.
Enfin, la Loi précise, explicitement que des délais de paiement peuvent être demandés par :
- le locataire ;
- le bailleur ;
- d’office, par le Juge, qui aura préalablement constaté que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a « repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Dans ce cas, la clause pourra être suspendue jusqu’au prochain impayé ou retard de paiement.
S’agissant de la clause résolutoire, alors que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyait un délai de deux mois accordé au locataire pour apurer son arriéré de loyer à compter du commandement de payer, la loi du 27 juillet 2023 réduit le délai à 6 semaines.
La loi du 27 juillet 2023 a été validée par le conseil constitutionnel sauf en ce qu’il a censuré l’article 7 prévoyant une exonération de responsabilité au profit du propriétaire dont le logement, souffrant d’un défaut d’entretien, avait causé un dommage à l’occupant sans droit ni titre, qui se maintenait dans les lieux.
Le Cabinet DEMONT est compétent en droit civil et intervient régulièrement devant le juge des contentieux de la protection, tant aux côtés des locataires que des propriétaires bailleurs ; n’hésitez pas à prendre rendez-vous.