Nullité de la clause d'indexation du loyer "à la hausse"

14/01/2016
Est nulle la clause d'indexation figurant dans un bail commercial qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse (Cass civ 3ème, 14 janvier 2016, n˚ 14-24.681).

En l'espèce, le 3 décembre 2002, un bailleur avait donné un local commercial en location à une société. Le bail comportait une clause prévoyant que le loyer serait ajusté automatiquement, pour chaque période annuelle, en fonction des variations de l'indice du coût de la construction, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail sur la base de l'indice du même trimestre. Cette clause précisait, en son dernier paragraphe, que « La présente clause d'échelle mobile ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision ».

Le 2 juillet 2014, la Cour d'Appel de PARIS avait déclaré non-écrite cette clause et condamné le bailleur à restituer une certaine somme au titre d'un trop-perçu de loyers.

Celui-ci s'est pourvu en cassation.

Dans un arrêt en date du 14 janvier 2016, la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi au motif qu'est nulle (et pas non-écrite) une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse. Or, en l'espèce, la clause excluait l'ajustement du loyer en cas de baisse de l'indice.

Reprenant la motivation de la Cour d'appel de PARIS, la Cour de cassation précise que le propre d'une clause d'échelle mobile est « de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l'indexation ».